믿을 수 없는 등기부등본 국세 지방세 완납증명서가 필요한 이유, 거절 시 특약 설정 방법

아침에 일어났더니 밤사이 눈이 내렸습니다.

저녁때까지도 멀쩡하더니 갑자기 내린 눈에 차를 지하에 주차해 놓길 잘했다는 생각이 듭니다.

그러고 보면 날씨건 계약이건 미리 준비를 잘해놓으면 맘이 편해지는 것 같습니다. 

매매계약이나 임대차계약을 하시기 전에 등기부등본을 확인하시죠?

저도 관심이 가는 매물이 생기면 가장 먼저 등기를 떼보고

갑구의 가압류, 을구의 근저당 설정등을 확인했을 때 깨끗하다면 안심하고 거래를 하려고 합니다.

그런데 놀랍게도 우리나라는 등기부등본의 공신력을 인정하지 않는다고 합니다.

돈까지 내면서 받은 서류인데 법적인 효력이 없다는 것은 참 안타깝지만 그렇다고 아무것도 안 할 수는 없으니까

오느으 ㄴ깔끔한 등기부등본이 왜 위험할 수 있는지,
세금완납증명서가 필요한 이유와 거절 시 대응 방법에 대해 같이 알아보겠습니다.

등기부등본 외 세금 완납증명서가 필요한 이유

등기부의 갑구와 을구가 깨끗하다고 믿고 진행했다면 이제 다시 한번 더 생각해주셔야 하겠습니다.

세금 같은 경우에는 관공서에서 먼저 연체 통지를 합니다.

이후 연체가 지속되면 가압류가 진행되는 데 그 사실이 서류상에서 있다는 것은

이미 돌이킬 수 없는 강을 건넜다는 표시입니다.

즉, 서류상으로 보이지 않는 체납사실이 있을 수도 있다는 것이죠.

예를 들어 생각해 볼까요?

만약 내가 임대로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 때

가장 먼저 변제되는 돈은 내 보증금이 아니라 국세와 지방세입니다.(세금이 0순위)

가압류나 근저당이 없는 주택에 전세를 계약했는데도 집이 경매로 넘어간다고 하면

당시 체납된 세금을 먼저 변제한 후 세입자의 보증금을 배당해 준다는 것입니다.

그렇기 때문에 요즘은 국세, 지방세의 완납 증명서를 꼭 확인해주어야 합니다. 

집주인이 서류를 안 보여준다면? 특약 넣기

만약 집주인이 서류를 보여주는 것을 거절했다면 어떻게 해야 할까요?

깡통전세난 이후 임대차보호법 제3조 7에 따라 임대인의 정보제시의무가 신설되었고

임차인이 임대인의 국세 및 지방세 납세증명서를 열람할 수 있게 되었습니다.

이에 따라 부동산 계약 시 완납증명서를 요청하는 일이 많아졌습니다.

위와 같이 완납증명서를 사전에 받지 못했다고 해도

임대차 계약 후 계약 당사자가 되면 약간의 번거로움(동의서)을 제외하면 열람이 가능합니다.

그렇기 때문에 계약 후에 열람 가능한 것을 계약 당시에 보여주지 못할 이유는 없습니다.
저도 해보니 금방 뗄 수 있더라고요. 거기다가 무료였습니다.

이런 법적인 사항은 부동산 사장님께서 충분히 설득해 주시면 쉽게 넘어갈 수 있지만

그럼에도 불구하고 만약 서류제출을 거부하는 경우에는 아래와 같은 특약을 넣어서 소중한 계약금과 보증금을 지켜봅시다. 

 

"임대차 계약 시 고지되지 않은 매도인/임대인의 국세, 지방세 체납 사실 확인되면, 잔금 시까지 전액 상환하는 조건으로 진행하고 만약 이를 상환하지 않을 시 거래를 지체 없이 해제한다."

 "임대차 계약 시 국세, 지방세에 관한 서류제출을 따로 하지 않은 관계로  추후 계약기간 중에 국세 지방세로 인한 가압류, 혹은 문제가 발생 시에는 지체 없이 계약을 해지하고 보증금을 반환한다"

 

위 같은 특약을 넣은 후, 잔금날 체납사실이 발견되면 잔금이체를 하지 마시고 체납사실 말소를 먼저 요청드립니다.

체납한 줄 모르고 계실 매도자들도 있을 수 있기 때문이죠.

위의 특약을 넣게 되면 상환을 하지 않는 조건에 대해 계약 해제를 요청할 수 있게 됩니다.

등기부등본의 공신력이 인정되려면 법도 고쳐야 하고 시간이 많이 걸릴 것 같습니다.

문서 하나로 확인할 수 있으면 편하고 좋겠지만

그런 날이 올 때까지 서로의 안전한 자산을 지키기 위해 필요한 서류와 특약은 미리미리 준비해야 하겠습니다. 

 

다음 글에는 국세 및 지방세 완납증명서를 어떻게 준비해야 하는지 궁금하신 분들을 위해 발급방법을 알려드리겠습니다.