서울 아파트 투자 결정 전 꼭 알아야 할 투자의 원칙, 가치보다 싼가?

오늘도 남편과 서울 아파트 매물을 보러 다니며 하루를 보냈다.

집에서 나설 때 눈이 내려서 걱정이었는데 서울에 도착하니 춥긴 하지만 눈이 내리진 않아서 다행이라고 생각이 들었다.

오늘은 서울 아파트 매물을 보고 깨달은 것을 써보았다.

눈이 내린 거리

서울 4군 24평 아파트 매물 임장 정리

요즘 대출이 워낙 안되다 보니 전세가 맞춰져 있거나 전 세대기수요가 있는 곳을 집중해서 보고 있다.

이런 식으로 투자를 잘 하다 보니 부동산 사장님들도 살짝 얘기만 하면 알아서 잘 맞춰 주시기도 한다.

아래의 표에 오늘 본 것중에 고민되는 것만 골라서 정리해 보았다.

단지	A	B	B	C
매물 NO.	1	2	3	4
연식	2000	2000	2000	1997
방/화장실/구조/향	2/1/복도/동향	3/1/계단/동향	3/1/복/동향	3/1복/남서향
매매가	Ref.	+5천만원	+2천만원	+3천만원
전세가	Ref.	+6천만원	+4천만원	+6천만원
투자금	Ref.	-1천만원	-2천만원	-3천만원
거주자	세입자	주인	주인	주인
수리여부	도배	도배, 신발장, 몰딩	올수리됨	특올수리됨

 

매물 별 특징

단지들 모두 연식이 있다 보니 수리가 잘 안 되어있는 것은 제외하였다.

매물 1번 
방이 2개 있는 집으로 세입자가 이미 살고 있음.
만기가 아직 1년 6개월가량 남아있음.
세입자가 만기가 많이 남은 만큼 집을 잘 안 보여줘서 집 보기가 어려움.
1시 정도에 갔는데 동향이다 보니 그림자가 져 있음.
수리할 데는 없으나 세입자가 낮은 가격에 살고 있어서 투자금이 많이 들어감.

 

매물 2번
부동산 사장님이 강력추천하는 집.
입구동에 계단식, 로열층이라서 이 정도 가격이면 싼 거라고 말씀해 주셨다.
”복도식을 최근에 같은 가격에 팔았어~이 건 싼 거야”
아직 정해진 사람은 없지만 전세도 잘 받아줄 수 있다고  강조.
확장이 되어있어서 집이 넓어 보였고 화장실도 잘 고쳐져 있었다.
도배와 신발장은 바꿔야 할 것 같아 보였다.
고동색 몰딩이 눈에 걸림
1번보다 비싸지만 투자금이 적게 들어감

 

매물 3번
가성비 매물.
가격이 더 낮은 만큼 전세가는 좀 더 낮게 받을 수 있을 것.
주인이 살고 있는데 깔끔한 인테리어로 손볼 데는 없어 보임.
복도식

 

4번 
유일하게 남서향.
주인이 특올수리를 작년에 진행
사정이 생겨서 급하게 팔게 됨.
복도식
1번보다 가격 3천 비싸지만 투자금 3천 낮음 

 

 

매물을 다 보고 나서 사장님께 감사의 인사를 한 후 근처 카페에 들어갔다.

밖에서 더 둘러보기에는 칼바람이 부는 날이라 매장에만 들어가도 따뜻했다.

정신없이 매물을 둘러보고 와서 한번 정리를 해주는 게 필요했다.

처음엔 투자금이 상대적으로 적게 들어가는 매물들이 눈에 들어왔다.

특히 4번 매물은 전세 내놓으면 바로 나갈 것 같았다.

사실 이 단지는 오기 전까지는 크게 관심이 없었다.

생활권도 선호되는 지역이 아니긴 한데,
온 김에 사장님에게 살짝 볼 수 있는 데가 있는지 물어보고 나서 운이 좋게 본 매물이다.

그런데 매물을 보고 나니 갑자기 사랑에 빠졌다.

인테리어가 호텔급이라니,,, 수많은 매물을 봐왔지만

이 정도 매물이면 10년은 세입자에게 전화를 안 받을 수 있겠다는 생각이 들었다.
(누수, 보일러 1도 없게 생긴 인테리어!)

강남 1시간 내 입지 독점성이 있는 단지라 인플레이션 헷지가 되는 모습이 절로 떠올랐다.

 

그런데 그때 배우자가 한마디 했다.

 

"투자 원칙이 뭐야?"

“투자 원칙이 뭐야?” 이 이야기를 듣고 정리한 표를 다시 보았다.

지역에 대해 알아가면서 이 단지들에 대한 선호도를 이미 알고 있었다.

그래프로 보면 크게 차이는 안 나지만 여러 가지 물어보면서
선호되는 생활권과 단지 순위들을 이미 정리했었다. 

 

그래프에서 알파벳 순서대로 선호도이고, 매물 순서이기도 하다.

 

아파트 실거래가 단지 매매가, 전세가 비교 그래프

투자의 원칙은 여러 가지가 있지만 내가 생각하는 가장 1순위의 원칙은 바로 “가치보다 싸게 사는 것”이다. 

 

1번이 가장 싼데도 불구하고 이미 세입자가 낮게 끼어져 있어서 투자금이 많이 들어가서 자꾸 제치려고 했던 것이었다.

저평가가 제일 중요한데 왜 나는 그걸 자꾸 까먹을까?

배우자 덕분에 다시 한번 투자 원칙을 깨닫고 정신 차리게 되었다.

서울이라는 곳에 등기를 가진다는 것에 매몰되었고

내가 가지 투자금에서 고르려다 보니 자꾸 중요한 본질을 놓치게 되는 것 같다.

이렇게 남편의 질문을 통해 중요한 원칙을 되새길 수 있어서 오늘 임장에서 얻은 게 많다.

정신 차리고 판단해야지.