전월세 원상복구 범위, 분쟁을 사전에 방지하는 방법

전세나 월세로 거주는 하는 경우가 많은 데요.

계약 해지 전 원상복구 범위가 어디까지 인지 궁금한 경우가 많습니다.

오늘은 원상복구범위에 대해 알아보겠습니다.

 

민법에 제시된 원상회복의무

임대차계약이 종료되면 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고,
임대차 종료 시에 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담합니다.
(민법 제374조, 654조, 615조)

 

민법 제615조

 

 

다만, 이에 해당하는 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용,
임대 당시 목적물의 상태, 임차인의 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여
구체적, 개별적으로 정해야 한다는 판례가 있습니다.
(대법원 2019.8.30.선고 2017이다 268142 참고)

 

즉, 원상복구의 범위는 상황에 따라 다르다는 것입니다.

 

원상복구의 범위

일반적으로 자연적으로 발생하는 경우에는 원상복구의 범위에 해당하지 않다고 보시면 됩니다.

예를 들어 벽지 색이 장기간 사용으로 인해 변색되는 경우나
바닥, 마루 등에 인위적이지 않고 자연적으로 생긴 스크래치 등이 이에 해당한다고 보시면 됩니다.

노화되거나 소모적으로 닳아서 없어지거나 하는 부분도 포함됩니다.

 

하지만 관리 부주의로 인한 경우는 다릅니다.

애완동물이나 아이를 기르는 경우에 해당되는 경우가 많습니다.

누구인가? 누가 벽지를 찢었는가?

벽지를 찢거나 애완동물 배설물로 인한 오염 방치, 과도한 낙서는
생활하자라기보다는 관리 부주의로 해당되어 원상복구가 필요합니다.

원상복구 다툼을 사전에 방지하기 위한 방법

임대인과 임차인 사이의 불필요한 분쟁을 막기 위해서는 입주 당시 상태를 남겨놓는 것이 중요합니다.

 

집 상태를 사진과 동영상으로 남겨놓고, ‘원래 상태’를 확인하는 증거로 활용하는 것입니다. 

 

계약서를 작성할때도 사전에 협의한 사항을 특약으로 남겨놓는 것도 좋습니다.

위에서 말한 애완동물을 기르는 경우 특약으로 ‘ 애완동물에 의한 오염 시 배상한다’
혹은 ‘실내 흡연 금지하며, 발견 시 즉시 계약을 해지한다’ 등의 특약이 이에 해당합니다.

구체적으로 작성할 수록 도움이 됩니다.

원래 상태 확인 하기!

 

원상복구를 하지 않는다면?

임대인은 계약이 끝나면 반드시 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.
수리가 필요하면 수리비를 제외한 금액에 대해 돌려줘야 합니다.
만약 돌려주지 않는다면 계약 만료 시부터 지연 이자가 발생하여 이에 대해 임차인이 손해배상을 진행할 수 있습니다. 

 

임차인이 원상복구를 하지 않을 때, 경우에 따라

다른 임차인을 구할 수 없게 되며 이에 대한 손해가 발생할 수 있습니다.

 

위에서  언급한 바와 같이 예상되는 수리비를 제외한 나머지 보증금을 먼저 돌려준 후
서로간 합의를 진행해야 하겠습니다.

 

보통은 도배지에 낙서가 되거나 애완동물에 의해 찢어지는 경우가 대부분일 것입니다.

주변을 살펴보면 장기간 임대를 살다가 나가는 경우에는 임대인이 부담하여 벽지를 새로 해주는 경우가 있지만, 1-2년 만에 발생하는 경우 계약이 해지되면 일반적으로 임차인의 보증금에서 제외되는 것 같습니다. 

 

오늘은 원상복구의 범위에 대해 알아보았는데요.

살아가면서 자연적으로 발생하는 노후, 마모 등을 제외하고

인위적으로 발생한 경우에는 비용이 들어가겠구나 생각하면 될 것 같습니다.